Cum se folosește · ghid rapid
Estimare de pre-fezabilitate. Modifică doar ce știi sigur — restul e calibrat pe piață.
Workflow în 7 pași
Glosar — click pentru detalii
ADR
Ocupare
RevPAR
CAPEX
EBITDA
Payback
ROI 10 ani
LTV
DSCR
Ramp-up
Avg check
Daily covers
Turn rate
Food cost
Bun de știut
Configurare proiect
Parametri financiari avansați
Rezultate estimate
Mix de venit · an stabilizat
Proiecție EBITDA · 10 ani
Comparație vs media pieței · zonă + stele
| Indicator | Proiect | Benchmark | Δ |
|---|
Cum se calculează · transparență metodologică
ADR și ocupare de bază provin dintr-un tabel de benchmark per (oraș, zonă, pozitionare) calibrat pe Cushman & Wakefield H1 2025, Colliers Hotel Market Report 2025 și Ghidul Investitorului în Industria Hotelieră. Tipul hotelului aplică un modificator (resort sezonier scade ocuparea anuală cu ~15%, airport o crește cu ~5%, business neutru). Fiecare facilitate selectată aduce un uplift cumulativ pe ADR (0.5–6%) și pe veniturile ancilare (până la +100% pe spa).
Mix-ul de venit folosește multiplii din Crowne Plaza F&B Playbook și capitolele VI/VII din Ghidul Investitorului: F&B până la 35–50% din rooms, M&E 5–25%, spa 3–15%. Multiplii cresc pe pozitionare superioară.
EBITDA margin variază între 14% (3★ standard) și 22% (5★ luxury, după ramp-up). Anul 1 aplică un ramp-up implicit de 65% din venitul stabilizat. Anii 2–3 ating stabilizarea. Anii 4–10 cresc cu rata ADR introdusă.
DSCR este calculat ca EBITDA stab. ÷ serviciu anual al datoriei (anuitate constantă, 15 ani). LTV implicit 65%. Atenție: dacă DSCR < 1.2, banca probabil refuză creditul în condițiile introduse.
Toate cifrele sunt orientative pentru decizia de pre-fezabilitate. Pentru fezabilitate formală — și înainte de obținerea finanțării — este obligatoriu un studiu STR / HVS / Cushman pe locație.
Configurare proiect
Parametri financiari avansați
Rezultate estimate
Structură P&L lunar · % din venit
Proiecție EBITDA · 10 ani
Comparație vs media pieței · zonă + pozitionare
| Indicator | Proiect | Benchmark | Δ |
|---|
Top 10 operatori CAEN 5610 · București 2024
| # | Firma (brand) | CA 2024 (mil RON) | CA 2023 | Δ a/a | Angajați |
|---|
Cum se calculează · transparență metodologică
Asumpții de bază · spațiu și capacitate. Un restaurant tipic are aproximativ 1/3 din suprafață bucătărie + back-office (depozit, frigorifere, vestiare, WC personal) și 2/3 sala de servire (sala de mese unde clienții iau loc). În sala de servire se alocă 2 mp / client (incluzând masă, scaun, circulație) → numărul de locuri = suprafața sălii de servire ÷ 2. Această asumpție e universală în model, indiferent de pozitionare.
Daily covers = locuri × turn-rate × modificatori (zonă, facilități, scenariu). Turn-rate de bază (covers / loc / zi) calibrat per pozitionare: QSR 2,5 · Fast Casual 2,0 · Casual Dining 1,5 · Fine Dining 1,2 · Caffe 2,0 · Cocktail Bar 2,0. Avg check de bază (€, TVA inclus): QSR 7 · Fast Casual 12 · Casual 18 · Fine Dining 60 · Caffe 7 · Cocktail Bar 15.
Zonă. Modifier pe preț (proxy ADR / 100, clamp 0,80–1,30) și trafic (proxy ocupare / 0,65, clamp 0,85–1,15) — zonele centrale susțin avg check mai mare și densitate de pasaj mai bună, dar nu compound până la cifre nerealiste. Calibrare pe Iancu Guda · Studiu HoReCa 2023 (piață 22,84 mld RON), Ghidul Investitorului în Industria Restaurantelor și benchmark-uri operaționale CHR / EHL.
P&L lunar. Food cost 22–35%, rent 10–14%, salarii 22–32%, alte costuri 14–18% (utilități, marketing, R&M, consumabile, taxe). EBITDA rezultantă variază între 8% (Fine Dining) și 18% (QSR). Anul 1 aplică un ramp-up implicit de 60%. Anii 2–3 ating stabilizarea. Anii 4–10 cresc cu rata avg check introdusă.
Facilități aduc uplift pe avg check și / sau covers: signature chef +30% check / −8% covers, event room +10% check / +8% covers, delivery −5% check / +20% covers, kids corner −2% check / +12% covers, buffet +4% check / +10% covers, cocktail bar +8% check / +5% covers.
DSCR = EBITDA stab. ÷ serviciu anual al datoriei (anuitate constantă, 10 ani — termen tipic pentru CAPEX restaurant). Pentru restaurante băncile cer DSCR ≥ 1,3 și colateral suplimentar; CAPEX restaurant e risc mai mare decât hotel.
Toate cifrele sunt orientative pentru decizia de pre-fezabilitate. Înainte de finanțare e obligatoriu un studiu de fezabilitate pe locație (footfall, competiție 500m, demografie).
Spune-mi despre proiect
De ce ai nevoie
Ce NU îți trebuie
Lista de mai jos e la fel de utilă ca cea de sus. Sunt lucrurile pe care lumea le cere din reflex, dar care nu se aplică proiectului tău aşa cum l-ai descris.
Cine se ocupă de ce
| Rol | Ce face |
|---|---|
| Tu / beneficiarul | Semnezi cererile, plătești taxele, deții actul de proprietate sau contractul de închiriere. Depui personal cererea de certificat de urbanism și cea de autorizație sanitară. Comanzi expertizele. |
| Arhitectul | Întocmește documentația pentru autorizație, coordonează specialitățile, obține avizele tehnice, semnează planșele. Doar un arhitect cu drept de semnătură OAR poate face asta. |
| Proiectanții de specialitate | Structură, instalații, scenariul de securitate la incendiu. Fiecare semnează pentru partea lui. |
| Verificatorul atestat | Verifică proiectul independent de cel care l-a făcut. Obligatoriu peste clasa de consecințe CC1. |
| Constructorul | Anunță începerea lucrărilor, ține evidența deșeurilor, asigură protecția muncii pe șantier, participă la recepție. |
| Dirigintele de șantier | Supraveghează execuția în numele tău. Verifică fazele determinante. Îl plătești tu, nu constructorul. |
Ce se întâmplă dacă sari peste
Pentru echipa de proiectare — normative aplicabile
Pentru echipa de proiectare — semnături și livrabile
Praguri de autorizare la incendiu — HG 571/2016
| Tip de spațiu | De la ce prag | Temei |
|---|---|---|
| Hotel, pensiune, motel | > 8 camere și/sau 16 locuri — inclusiv restaurantul din incintă | Anexa II j) |
| Restaurant, bar, cafenea | Ad ≥ 200 mp | Anexa II b) |
| Orice spațiu cu încăpere aglomerată | indiferent de suprafață | Anexa VI |
| Magazin / retail | Ad ≥ 600 mp; ≥ 200 mp la parter de bloc | Anexa II a) |
| Birouri | Ad ≥ 600 mp | Anexa II c) |
| Spa, saună, piscină, fitness | Ad ≥ 600 mp; ≥ 200 mp la parter de bloc | Anexa II i) |
| Subsol, demisol, pod, terasă | Ad ≥ 100 mp | Anexa III |
| Parcare | > 10 autoturisme | Anexa II h) |
| Clădire înaltă / foarte înaltă | > 28 m / > 45 m, indiferent de suprafață | Anexa I b) |
| Casă unifamilială | nu se supune | — |
Dacă e hotel — cifrele de clasificare
| Element | 5★ | 4★ | 3★ | 2★ |
|---|---|---|---|---|
| Cameră 1 loc, mp | 16 | 15 | 13 | 11 |
| Cameră 2 locuri, mp | 20 | 18 | 15 | 12 |
| Grup sanitar, mp | 4,0 | 4,0 | 3,5 | 3,0 |
| Înălțime liberă, m | 2,80 | 2,80 | 2,60 | 2,60 |
| Hol de primire, mp/cameră | 2,5 | 2,0 | 2,0 | 1,5 |
| Sală restaurant, mp/loc | 1,6 | 1,5 | 1,3 | 1,0 |
| Cabine WC clienți | 1 / 30 | 1 / 40 | 1 / 40 | — |
Coridoare și scări: 1,40 m lățime minimă, obligatoriu de la 2★ în sus. Suprafețele camerelor sunt fără grupul sanitar și vestibulul. Ordin ANT 65/2013, modificat prin Ordin MEDAT 948/2026 — tabelul nu a putut fi confirmat rând cu rând față de anexa republicată.
Accesibilitate — valorile în vigoare
Atenție: cifrele care circulă în piață — ușă 0,80 m, culoar 0,90 m — sunt din ediția abrogată a normativului. Ediția 2012 cere altceva, iar din iulie 2026 conformitatea e criteriu de clasificare turistică.
| Element | Ediția 2012 — în vigoare | Ediția 2000 — abrogată |
|---|---|---|
| Ușă de intrare, lumină liberă | min. 1,00 m | 0,80 m |
| Culoar | min. 1,50 m | 0,90 m |
| Uși interioare, încăperi < 30 mp | min. 0,85 m | 0,80 m |
| Rampă, denivelare > 20 cm | pantă 5–8% | 8% |
| Lungime maximă rampă | 10,00 m la 5%; 6,00 m la 8% | — |
| Spațiu de manevră | 1,50 × 1,50 m | 1,50 × 1,50 m |
| Colac WC / lavoar | 40–48 cm / 75–85 cm | — |
| Baie minimă cu duș | 2,35 × 2,25 m | — |